时值中报季，A股及港股上市房企陆续披露上半年业绩预告。与市场的期待相符，一份份公告拼凑出的，是一幅充满挑战与压力的行业图景。 可以看到，这一次房企的亏损面也不仅局限于中小房企或已陷入困境的企业。即便是头部也未能幸免。例如万科以100亿至120亿元的预计亏损额居首，金地集团则预计亏损34亿至42亿元。 在已披露业绩预告、业绩快报的72家上市房企中，仅26家实现盈利，其中盈利超10亿元的房企仅保利发展、滨江集团、龙湖集团三家。分别为盈利27.35亿元、16.33-19.82亿元、32.3亿元左右（根据公告披露计算得出）。 这也侧面说明，尽管房地产行业利润池正急速收缩，但财务稳健的头部房企依然有望获得更多发展机会，行业分化仍将继续。 以龙湖举例。其1-6月运营数据显示，上半年实现含税经营性收入约141.5亿元，创半年历史新高，其中运营收入75.0亿元、服务收入66.5亿元。这两块业务如同稳定的“现金流奶牛”，持续为公司贡献利润。 如摩根大通在分析中所言，龙湖用经营性业务的增长，部分抵消了开发业务的亏损，这正是其在行业下行期仍能保持盈利的关键。 穆迪在7月的行业报告中也提到，华润和龙湖凭借较高的经营性收入，在过去几年表现出更高的盈利能力和更稳定的杠杆水平。 龙湖的经营性业务并非短期突击，而是长期布局的结果，目前已覆盖商业、长租公寓、社区服务等多个领域，形成了与开发业务互补的“第二增长曲线”。 仅有良好的经营表现还不够，财务健康程度同样关键，甚至直接关系到企业的生死存亡。一直以来龙湖在这方面的表现也是可圈可点。 7月以来，龙湖如期兑付“22龙湖04、20龙湖拓展MTN001B”等多笔债务，甚至开始提前偿还12月到期的海外银团贷款，8月28日还将提前三个月完成“22龙湖拓展MTN002”的还本付息。 新加坡星展银行的现金流敏感性分析显示，尽管上半年销售额同比下降，龙湖仍能实现正向经营性现金流。这种“现金为王”的策略在行业流动性紧张的当下尤为珍贵，使其在不少房企因债务违约陷入困境时，仍能保持充足的腾挪空间。 宏观来看，行业深蹲期间的正向信号也很明显。2025年政府工作报告明确提出“加快构建房地产发展新模式”，最高层会议也强调城市发展要从“增量扩张”转向“存量提质”， 在这样的政策导向下，房企盈利变化背后的转型路径具有重要的启示意义。首先是，如何彻底告别规模崇拜，实现有质量的利润与现金流为王。 单纯追求销售额和规模排名的时代已经一去不复返。过去被视为利润“蓄水池”的已售未结资源，如今可能因利润率下降而成为需要被挤出的“水分”。 这时候，持有优质的商业、办公、长租公寓等经营性物业，并通过精细化运营获取长期、稳定的租金和服务收入，是平抑开发周期波动的有效手段。 市场已经从“有房住”进入“住好房”的阶段。政策层面也在大力倡导“好房子”的建设。这意味着，未来市场的竞争将是产品力、服务力和品牌力的全方位竞争。 无论是住宅开发，还是商业运营、物业服务，只有那些能真正洞察客户需求，打造出高品质、优服务产品的企业，才能在激烈的存量竞争中赢得客户的“用脚投票”，获得品牌溢价，从而穿越周期，基业长青。 总的来说，房地产行业最困难的时期可能即将过去，而高杠杆、单一依赖开发业务的房企仍面临严峻挑战。行业的转型与重构，正在为有准备的企业开辟新的发展空间。
